居抜きとスケルトンの違いは何ですか？
居抜き物件（居抜き店舗）とは、店舗内の内装や備品、照明、厨房器機がそのまま残っている状態の店舗のことを言います。
飲食店、物販など店舗業種を問わず不動産業界全体で使われている言葉です。”内装付きの店舗物件”という表現でも同様の意味です。
居抜き物件（店舗）は、一般的には、床・天井・壁・照明・厨房・水廻りなど、店舗内に主要設備が残っている状態のことをいい。
不動産屋さんは「今すぐにでも開店できるような物件」として紹介されておりますが、
物件によっては、
- 床、壁、天井だけ
- 厨房だけ
など一部だけの表記もありますのでご注意ください。一概に「居抜き物件」といっても様々です。
造作譲渡にご注意を！
居抜き物件（店舗）と言っても、内装設備をそのまま無料でもらえるとは限りませんので注意！
前任者のテナントオーナー様により異なります。
閉店すると
- 解体すると費用がかかるので、無料でいいからそのまま引き取ってほしい
- 内装や備品もまだ綺麗だから、売れないかな？
という場合がございます。細部に渡り、確認をしなければ後から予算オーバーの費用が発生する可能性がございます。
こういった事を「造作譲渡」と言い、内装設備を売買する事を指します。
契約書内容と建物の所有者の了解を必ずとること！
店舗物件の契約書には、「内装譲渡禁止」、「原状回復義務」等が100％と言っていい程、記載しています。
その為、居抜き状態での引渡しをするには、まず建物の所有者の了解が得られていないといけません。
現テナントと新テナントとの間で話がついていても、建物の所有者に了承して頂けなければ居抜きでの引渡しはできないので、事前に建物の所有者の了解が必要です。
スケルトン物件とは、店舗内の床・壁・天井・内装などが何もない、建物の躯体だけの状態の事を言います。
要するにコンクリートの打ちっぱなしの状態のことです。
そもそも店舗物件は、「スケルトン渡し」→「スケルトン返し」が基本です。
建物の所有者＋閉店するテナント＋新規出店するテナントの３者が合意している場合に限り、居抜きの物件の取引をすることができます。
居抜き物件では、ある程度の配置などが決まってしまうので自分の想いのレイアウトができません。しかし予算があまりない場合は、居抜きをオススメします。居抜き物件の良し悪しがありますのでご注意を。
例えば
・内装、レイアウトの融通が利きにくい
・前テナントのイメージが残る（前の店舗に頻繁に警察ざたでもめていた等近隣から悪いイメ－ジを与えていたなど）
・リース内容と機材の確認
居抜き物件を契約する際に一番気をつけなければいけないのは、厨房機器などの「リース契約」についてです。
以下の3点は、内装・各種機器を引き継ぐ際に絶対に確認してください。
1.店舗内にある機材のうちどれがリースなのか
2.契約の年数・残額など、リース内容の詳細
3.機材がちゃんと動くかどうか（機材が動かないと処分にお金がかかります）
スケルトンでは、自分の想いのままスタイルを実現することが可能です。厨房の位置や、テーブルの形なども想いのままです。本気モードで一生の買い物をするという方にはオススメです。
居抜き物件（店舗）の物件探し注意点！
居抜き物件（店舗）では見た目的に問題がなく、借りた後から沢山の問題がでてきます。
例えば
電気容量やガス容量が足りないケースが大半をしめます。
設備容量が足りなければ、電気線やガス管を太くするといった追加工事が必要になりますから、
借りる前に下記のポイントを確認してください。
| エアコン | 電源を入れ、冷房で運転し、冷房の効きを確認する（暖房での確認はＮＧ）
※冬季に冷房で確認する際、センサーで制御されている機器もあります。 |
|---|---|
| 厨房機器 | 製氷機、台下冷蔵庫、台下冷凍庫などがあればＧｏｏｄ! |
| フード | 電源を入れ、紙切れを近づけて吸い込みの状態を確認 |
| 土間 | 土間が洗いながせて、グリストラップ（開所）があればかなりＯＫ！ |
| 業態 | 元々のお店がスナック・事務所などを選ぶと設備面にコストがかかるのでＮＧ! |
更に下記内容を確認できればＯＫ！
- 水道：２０～２５Ａの配管がきていればＯＫ（水道メーターで確認）
- 電気：最低７５Ａ（ブレーカーで確認）
- ガス：２５Ａ以上の配管がきていればＯＫ（ガスメーターで確認）
ガスや水道の【Ａ】は配管の太さ（容量）を表す単位です。
25Ａなら直径が約2.5㎝あるか確認してください。
プロと共に物件を確認した方が間違いはないでしょう。
居抜き物件で厨房器具設備は何があれば良い？
ラーメン専門店であれば
冷蔵庫、冷凍庫、茹麺器、中華レンジ、製氷機、鋳物コンロ、シンクなど最低そろえば大丈夫です。
メニューの中にチャーハンや餃子などを加えると
餃子焼き機や炊飯器が必要になってきます。
更に、人件費をかけたくない場合や回転率を上げたいなどを考えると
食器洗浄機や給茶器、食券機が必要になります。
ご自分の店の将来設計をしっかり持って店探し、機材の手配などを検討してください。
開業する店のプランが揺らぐと良からぬ出費がかさみます。
厨房器具は新品と中古どちらがいいの？
厨房器具はメーカーだけではなく、飲食店向けの商店やインターネットなどでさまざまなものが売られています。
厨房器具の中古でも見た目が傷一つない綺麗な見た目のものがあります。
中古の厨房器機は古い型でも研磨剤で磨き外観を美品にして販売していているため、実際に使用してみるとすぐに壊れてしまうケースもございます。メーカーの保証もないものが多いため、修理代や処分・撤収費用が発生する為、慎重に検討してください。
ラーメン店などで、厨房機器が営業中に故障をすると大変なリスクもあります。
今では新品の厨房器機も安いものがありますので、「中古」という響きで安いと判断するのは間違いです。
中古は保証がないので、出来れば新品をお勧めいたします。
出店予算に限りがあり、どうしても中古で購入する場合は開業店のサイズに合わないものや電気容量などもございますので事前に工事（施工）店に相談してからのご購入をオススメします。
店舗の回転率を上げるには？
主に調理時間や厨房の動線などで回転率が変わります。
他には、品数を少なくする。メニューを見やすくするなど。
来店するお客様を逃がさないためには
・椅子の座る位置を高く座面を固い素材を使用する。
・通路を広くする。（お客様の流れを作る）
・待合を広げる。（お客様を確保する）
・食券機を置く。（人件費を軽減する）
ご自分の店の将来設計をしっかり持って店探し、機材の手配などを検討してください。
開業する店のプランが揺らぐと良からぬ出費がかさみます。
